Dom do 70 m² bez pozwolenia

 W ostatnim czasie pojawił się projekt zmian w ustawie o prawie budowlanym. Szumnie zapowiadane ułatwienia w budowie niewielkich domów, nieprzekraczających siedemdziesięciu metrów kwadratowych powierzchni zabudowy, mają niestety niewiele wspólnego z rzeczywistością. Pomysł jest jedynie chwytem marketingowym partii rządzącej, mającym na celu pozyskanie większej ilości wyborców. Ponadto, proponowane przepisy mogą stworzyć zagrożenie dla przyszłych inwestorów.

Dom bez pozwolenia na budowę

Nowy projekt zakłada możliwość budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, jedno lub dwukondygnacyjnych o powierzchni zabudowy do 70 m² i powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 90m² bez pozwolenia na budowę. Będzie można lokalizować maksymalnie jeden taki budynek na każde 1000m² powierzchni działki. Dodatkowo inwestor będzie zwolniony z obowiązku ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Przed rozpoczęciem inwestycji, będzie trzeba zgłosić zamiar budowy wraz z projektem w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Gminy (w zależności od lokalizacji działki na obszarze miejskim lub wiejskim). Pomysł wydaje się być wyjściem na przeciw potrzebom społecznym. Niestety nowe zapisy mogą doprowadzić jedynie do chaosu prawnego i niebezpieczeństwa w użytkowaniu budynków.

Po pierwsze, możliwość budowania domów w procedurze zgłoszenia z projektem bez pozwolenia na budowę, nie jest niczym nowym w polskim prawodawstwie. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane: nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga tzw. zgłoszenia z projektem, budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że można wybudować dom bez żadnych ograniczeń odnośnie powierzchni i liczby kondygnacji, bez pozwolenia na budowę. Z tej perspektywy, nowelizacja wydaje się absurdalna. Dlaczego obecny przepis jest tak rzadko wykorzystywany w praktyce? Zdecydowana większość inwestycji budowlanych jest finansowana z kredytów hipotecznych. Banki niechętnie udzielają pożyczek, gdy inwestor nie dysponuje pozwoleniem na budowę. Po prostu warto mieć fizyczny dokument, a nie jedynie tzw. cichą zgodę, czyli brak sprzeciwu urzędu. Pozwolenie jest dodatkowo zabezpieczeniem w przypadku jakichkolwiek sporów np. z sąsiadami lub Nadzorem Budowlanym.

Po drugie, w przypadku nowej propozycji jak i obecnie obowiązujących przepisów dot. budowy domów na zgłoszenie z projektem, jeśli obszar oddziaływania budynku wykracza poza działkę lub działki, na których został zaprojektowany, czyli jego budowa będzie powodować wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich, to i tak zgodnie z art. 30 ust. 7 pkt 4 prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie mógł zobowiązać inwestora do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Obecnie jest kilkadziesiąt przepisów, które wymuszają uwzględnienie oddziaływania projektowanej inwestycji na sąsiednie - istniejące i bardzo często zdarza się, że takie oddziaływanie występuje. W takim przypadku inwestor może poczuć się oszukany, zwłaszcza że często nie zdaje sobie sprawy z zawiłości przepisów budowlanych.

Po trzecie, brak kierownika budowy wprowadzi jedynie złudną oszczędność dla inwestora. Niestety często jest tak, że do podpisywania dziennika budowy zatrudnia się tzw. "leśnego dziadka" z uprawnieniami sprzed trzydziestu lat, który pojawia się na budowie sporadycznie lub wcale. Jest to postępowanie naganne i powinno być jak najszybciej ukrócone. Zupełna rezygnacja z usług osoby wykwalifikowanej w nadzorowaniu robót budowlanych oraz biorącej odpowiedzialność za jakość i bezpieczeństwo konstrukcji jest kompletnym nieporozumieniem. Kierownik, jaki by nie był, zawsze pozostanie ekspertem, do którego inwestor może zwrócić się o pomoc. Ewentualne poprawki błędów popełnionych przy budowie będą się odbijały inwestorom finansową czkawką jeszcze przez wiele lat po jej ukończeniu. Projektant nie zastąpi kierownika, a sprawowanie nadzoru autorskiego przez architekta jest nieobowiązkowe i zazwyczaj dodatkowo płatne. Ponadto dojdzie do niespójności przepisów, ponieważ np. zakładanie w budynku mieszkalnym instalacji gazowej wymaga ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika.

Projekt domu za złotówkę

Warto również zwrócić uwagę na koncepcję wprowadzenia na rynek tzw. darmowych projektów domów do 70m². Wywołało to spore oburzenie w branży projektowej. Mimo wszystko, nie stworzy to większego zagrożenia w kontekście istniejących od lat projektów typowych. Klient, który zdecyduje się na wykorzystanie projektu za symboliczną złotówkę, nie jest tym, który zgłosiłby się po projekt indywidualny. Ucierpią wielkie firmy produkujące "gotowce", a to akurat pozytyw z punktu widzenia drobnych przedsiębiorstw.

Czy ten artykuł okazał się dla Ciebie pomocny? Daj znać w komentarzu, co o tym sądzisz!