Jak wybrać działkę pod budowę domu?
Marzysz o pięknym domu z ogrodem, ale nie wiesz od czego zacząć swoje starania o lepszą przyszłość? W pierwszej kolejności wybierz odpowiednią działkę, a następnie dopasuj do niej projekt budynku. Jeśli nie masz doświadczenia w zakupie nieruchomości, przeczytaj na co powinieneś/powinnaś zwrócić szczególną uwagę przy jej wyborze.
Lokalizacja
Lokalizacja działki jest kluczową kwestią, wpływającą nie tylko na jej cenę, ale również na komfort mieszkańców domu, który w przyszłości na niej powstanie. Przemyśl jaki tryb życia chcesz prowadzić. Jeśli masz małe dzieci, codzienne dowożenie ich ze wsi do miasta będzie męczące. Weź pod uwagę odległość działki od swojego miejsca pracy. Przelicz co się bardziej opłaci - zakup droższej nieruchomości w mieście, czy tańszej na przedmieściach, ale za to ponoszenie wyższych kosztów komunikacji przez kolejne kilkadziesiąt lat. Jeśli potrzebujesz spokoju i kontaktu z przyrodą, poszukaj miejsca w otoczeniu lasów. W centrum miasta raczej nie buduje się domów wolnostojących. Dlatego, jeśli jesteś mieszczuchem, zamiast kupować działkę, przemyśl inne alternatywy jak np. kupno budynku w zabudowie szeregowej.
Powierzchnia
Podobnie jak w przypadku kosztu mieszkania, im mniejsza działka, tym wyższa jest jej cena za metr kwadratowy powierzchni. Pod budowę niewielkiego domu, wystarczy nieruchomość w przedziale od 800 do 1000 m². Oczywiście da się zmieścić budynek również na mniejszej działce, ale jest to raczej nietypowe rozwiązanie (częściej spotykane przy zakupie gotowego domu od dewelopera). Na powierzchni większej niż 1000 m², będziesz już w stanie wybudować spory budynek parterowy wraz z dodatkowymi zabudowaniami gospodarczymi lub garażem (o ile działka nie jest np. wyjątkowo wąska i długa). Optymalna szerokość działki to ok. 25 - 35 metrów. Nieruchomość nie powinna być zbyt wielka. Pamiętaj, że banki niechętnie udzielają kredytów hipotecznych na inwestycje zlokalizowane na działkach przekraczających 3000 m². Zastanów się jak dużego ogrodu potrzebujesz i czy będziesz w stanie go pielęgnować, nie tylko obecnie, ale również za kilkanaście lat. Unikaj nieregularnych kształtów granic, ponieważ mogą one powodować ograniczenia w lokalizacji budynku na działce i brak możliwości optymalnego wykorzystania terenu.
Otoczenie
Zwróć uwagę na otoczenie. Zapachy z wysypiska śmieci lub fermy kur niosą się na odległość nawet kilku kilometrów. Hałas spowodowany przez pędzące w pobliżu auta i pociągi bardzo negatywnie wpływa na nasz układ nerwowy. Jeśli myślisz o zakupie działki w otoczeniu lasu, weź pod uwagę to, że ze względu na przepisy przeciwpożarowe, budynek będzie musiał być zlokalizowany przynajmniej kilkanaście metrów od granicy z działką leśną. Może to być problematyczne w przypadku małych działek. Po za tym, ściana lasu od strony południowej i zachodniej zacieni dużą część ogrodu. Poznaj potencjalnych sąsiadów - jeśli są przyjaźni, jest to ogromną zaletą. Unikaj działek, w pobliżu których przebiegają nadziemne sieci energetyczne średniego i wysokiego napięcia, ponieważ mogą one powodować ograniczenia w zagospodarowaniu. Najlepiej, gdy budynki zlokalizowane na sąsiednich działkach, są w odległości przynajmniej 3 metrów od granicy, a ich wysokość nie przekracza 9 metrów.
Uwarunkowania prawne terenu
Zanim kupisz działkę, sprawdź zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Możesz to zrobić za pośrednictwem strony internetowej gminy lub urzędu miasta. Jeśli na terenie, który Cię zainteresował nie obowiązuje taki dokument - wystąp do odpowiedniego urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli nie potrafisz sam wypełnić wniosku, zleć tę pracę architektowi. Dowiedz się kto jest właścicielem działki. Być może jest ich kilku. Najlepiej, gdy nieruchomość ma indywidualny nr księgi wieczystej. Sprawdź czy działka nie jest obciążona hipoteką. Budowa w pewnych miejscach będzie wymagała dodatkowych zezwoleń, co wydłuży czas i podniesie koszt inwestycji. Oto niektóre z nich:
- obszar Natura 2000 lub inny obszar chroniony ze względu na walory przyrodnicze i siedliska zagrożonych gatunków zwierząt;
- obszar wpisany do rejestru lub ewidencji zabytków jak również obszar w pobliżu zabytku i strefy konserwatorskiej;
- obszar, na którym znajduje się stanowisko archeologiczne;
- obszar zagrożony powodzią;
- obszar, na którym występują szkody górnicze;
- obszar, przez który przebiegają naturalne cieki wodne i rowy melioracyjne.
Dojazd
Działka musi mieć zapewniony dojazd, aby można było na niej budować. Może to być bezpośrednie połączenie z drogą publiczną lub pośrednie - poprzez drogi wewnętrzne zlokalizowane na sąsiednich działkach. Nieruchomość bez dojazdu o odpowiedniej szerokości (zazwyczaj 5 m) jest praktycznie bezwartościowa. Z punktu widzenia rozwiązań architektonicznych, najbardziej korzystny jest dojazd do działki od strony północnej. Przy takim usytuowaniu, całą część budynku wymagającą poczucia prywatności (jak sypialnie i salon) można zlokalizować od strony ogrodu i jednocześnie zapewnić odpowiednie doświetlenie pomieszczeń.
Dostęp do mediów
Wygodę użytkowania budynku gwarantuje dostęp do mediów. Najgorzej, jeśli przy działce nie ma elektryczności. Wtedy prawdopodobnie będzie trzeba postawić stację transformatorową i doprowadzić do niej prąd, a to już spory wydatek. W przypadku braku kanalizacji, należy wybudować przydomową oczyszczalnię ścieków lub szambo. Z kolei, jeśli brakuje wodociągu to rozwiązaniem jest własna studnia. Alternatywę dla gazu ziemnego stanowią:
- paliwo stałe (węgiel, drewno);
- gaz płynny;
- pompa ciepła, która dobrze współdziała w połączeniu z fotowoltaiką;
- ciepłociąg;
- bezpośrednio - elektryczność.
Rodzaj gruntu i ukształtowanie terenu
Typ i koszt fundamentów zależy od rodzaju występującego na działce gruntu. Najlepiej jest budować na piaskach i skałach, gorzej na podłożu gliniastym, jeszcze gorzej na glebach urodzajnych i organicznych jak np. mady rzeczne, gytia. Z najgorszą sytuacją mamy do czynienia wtedy, gdy chcemy posadowić budynek na gruntach niejednorodnych (czyli np. pod częścią konstrukcji jest glina, a kawałek dalej piach). W takim przypadku budynek może osiadać nierównomiernie i pękać. Warto zlecić wykonanie odwiertów geotechnicznych, by uniknąć niespodzianek. Jednak w pierwszej kolejności, należy udać się na działkę wiosną, gdy z powodu roztopów podnosi się poziom wód gruntowych. Można również obserwować roślinność występującą na danym terenie i na tej podstawie oszacować wstępnie rodzaj gleby. Po za tym, równie ważne jest ukształtowanie nawierzchni. Najlepiej, gdy działka jest położona wyżej od drogi. Z kolei, budynek wpisany w strome zbocze może wyglądać ciekawie, ale na pewno będzie kosztowny w budowie. Nie wolno powodować zalewania terenów sąsiednich. Z tego powodu, zmiana naturalnego ukształtowania terenu jest czasem problematyczna.
Podsumowując, różne czynniki mają wpływ na wartość działki. Nie jest łatwo znaleźć nieruchomość, która jest optymalnie dopasowana do naszych potrzeb i możliwości. Czasem proces poszukiwań trwa miesiącami, ale gdy już wreszcie znajdziemy nasze wymarzone miejsce na Ziemi, komfort życia podnosi się na długie lata.
Czy ten post okazał się dla Ciebie przydatny? Napisz w komentarzu jakie są Twoje wątpliwości przy wyborze działki pod budowę!
Komentarze
Prześlij komentarz
skomentuj