Optymalizacja kosztów budowy

Zarówno deweloperzy jak i inwestorzy prywatni dążą do optymalizacji kosztów budowy. Stworzenie budynku, który spełnia swoją funkcję, jest niedrogi, piękny i porządnie wykonany to trudne zadanie nawet dla profesjonalistów. Oto siedem wskazówek jak budować, by osiągnąć zamierzony cel i jednocześnie nie zbankrutować.

1. Wybór odpowiedniej działki

Wybierając właściwą działkę, już na wstępie oszczędzasz czas i pieniądze. O tym, na co warto zwrócić szczególną uwagę przy zakupie gruntu przeczytasz w artykule Jak wybrać działkę pod budowę domu?. Wybór lokalizacji powinien być przeanalizowany i zależeć od tego, jaki jest Twój cel inwestycyjny.

2. Określenie priorytetów

Należy określić, które elementy budynku i zagospodarowania terenu będą absolutnie niezbędne, a z których będzie można ewentualnie zrezygnować lub je zmodyfikować. W oparciu o ogólną koncepcję, warto wykonać tzw. program użytkowy obiektu. Jest to spis rodzaju, ilości i orientacyjnych powierzchni pomieszczeń, które mają znaleźć się w budynku. Ponadto trzeba zdecydować o ilości kondygnacji, sposobie ogrzewania, technologii wykonania i wyglądzie zewnętrznym planowanej nieruchomości. To nie muszą być szczegółowe informacje. Chodzi raczej o wstępny zarys, który zostanie przedstawiony architektowi.

3. Dobry projekt to podstawa

Odpowiedni projekt jest kluczowym czynnikiem wpływającym na optymalizację kosztów budowy. Nie warto oszczędzać na przygotowaniu dokumentacji. Doświadczony architekt zaproponuje rozwiązania owocujące oszczędnościami w czasie budowy oraz zadba o estetykę i funkcjonalność budynku, np.: 

• zaprojektuje ściany w konkretnej technologii pod wymiar bloczków, eliminując konieczność docinania elementów na budowie;
• zaproponuje najbardziej optymalny rozmiar okna i sposób jego otwierania (cena okien o wys. powyżej 240cm dramatycznie rośnie, na cenę ma również wpływ powierzchnia i rodzaj szklenia, parametry izolacyjności akustycznej oraz termicznej, a nawet kolor ram);
• dobierze rozwiązania konstrukcyjne optymalne dla warunków zastanych w konkretnej lokalizacji (we współpracy z projektantem konstrukcji), np. głębokość posadowienia i rodzaj fundamentów lub kształt dachu;
• zaprojektuje detale "problematycznych" połączeń elementów budynku (dzięki czemu wykonawca będzie zobowiązany zbudować budynek zgodnie ze sztuką, a nie tak, jak mu łatwiej) - co wygeneruje oszczędności na etapie użytkowania obiektu;
• podpowie, z których elementów warto zrezygnować by zaoszczędzić (np. balkony, skomplikowana forma dachu, piwnica), a na które należy położyć szczególny nacisk (np. poszerzenie garażu, powiększenie przedsionka lub garderoby o czym więcej w artykule Pomysł na przedsionek);
• w przypadku pracy z deweloperem, "wyciśnie" optymalną powierzchnię użytkową mieszkań z konkretnej działki.

Ponadto architekt pomoże inwestorowi wybrać rozwiązania współgrające z jego możliwościami i potrzebami.

4. Przemyślany sposób finansowania inwestycji

Inwestycje budowlane mogą być finansowane z różnych źródeł w zależności od konkretnej sytuacji inwestora. Zdecydowana większość osób budujących domy zaciąga kredyty hipoteczne na całe przedsięwzięcie wraz z zakupem działki lub np. tylko na wykończenie budynku. Niewielu inwestorów może sobie pozwolić na budowę z bieżących środków. Niezależnie od tego, jaką ścieżkę finansowania inwestycji wybierzesz, musisz wcześniej wszystko dokładnie przemyśleć i wyliczyć. Najlepiej podjąć decyzję w oparciu o kosztorys, opinię sprawdzonego doradcy kredytowego, architekta, kierownika budowy i przedstawicieli różnych firm wykonawczych.

5. Sprawdzeni wykonawcy

Firmy budowlane z polecenia są najlepszym możliwym wyborem. Pamiętaj, że jeśli przyjmiesz do pracy niesprawdzonego wykonawcę z tzw. łapanki, narażasz się na koszty poprawek lub opóźnień. Lepiej jest zapłacić wyższą stawkę za robociznę, ale zawrzeć z budowlańcem umowę na piśmie niż kombinować coś na czarno. Ta zasada dotyczy w szczególności kluczowych etapów budowy, których nie będzie można już poprawić w późniejszym czasie. Jeśli Ty sam lub ktoś z Twoich znajomych posiada przynajmniej podstawowe pojęcie o budownictwie, dobrym rozwiązaniem jest wykonanie prostych czynności na budowie we własnym zakresie. Pomocą mogą służyć filmiki instruktażowe, dostępne w Internecie i blogi tematyczne.

6. Maksymalne zaangażowanie w proces

Niezależnie od tego jak duże masz zaufanie do profesjonalistów i doradców, którzy Ci pomagają, kontroluj ich posunięcia. Sprawdzaj efekty pracy budowlańców, zanim będzie za późno na poprawki. Bądź aktywny i zaangażowany w przebieg procesu inwestycyjnego. Czasem będzie trzeba pojechać osobiście do urzędu, innym razem dowieźć pilnie materiały na budowę lub posprzątać po jednej ekipie, zanim na plac budowy wkroczy kolejna. Te działania około budowlane mogą zająć cały Twój wolny czas, dlatego z rozwagą przemyśl chęć robienia wszystkiego na budowie samemu (nawet jeśli kusi Cię duża oszczędność na wykonawstwie).

7. Czas to pieniądz

Dobry harmonogram zapewnia płynność prowadzonych robót, a tym samym oszczędność  czasu. Należy planować kolejne etapy z dużym wyprzedzeniem i "trzymać rękę na pulsie" w razie nieprzewidzianych opóźnień. Im inwestycja jest bardziej rozłożona w czasie, tym większe generuje ryzyko finansowe, ponieważ ceny robocizny i materiałów stale rosną. Koszty rzeczywiste nie pokrywają się z tymi, które zakładaliśmy przed rozpoczęciem prac i sytuacja staje się coraz bardziej napięta. Im szybsza budowa - tym tańsza. Oczywiście, przy założeniu, że poszczególne prace postępują po sobie w czasie, wymaganym konkretnymi rozwiązaniami technologicznymi. W przeciwnym wypadku, dodatkowe poprawki jak np. łatanie dziur po odparzonym tynku, będą nieuniknione.

Czy, te wskazówki są dla Ciebie pomocne? Jak wygląda Twoja budowa? Napisz w komentarzu, co o tym sądzisz!